Вы здесь: Главная Публикации Статья в газете «Деловое Прикамье» (2 сентября 2011 г.)

Статья в газете «Деловое Прикамье» (2 сентября 2011 г.)

Деловое Прикамье, 02/09/11


Год 2012 – всем кадастр!

Платить будут все, но зачем платить больше?

Мы становимся все ближе к введению единого налога на недвижимость. Вполне возможно, что уже до конца 2012 года будет проведена кадастровая оценка всех объектов недвижимости Российской Федерации по массовой методике. Этот, на первый взгляд, «специфический» вопрос коснется практически всех нас – налогоплательщиков, собственников и арендаторов. Какие «подводные камни»могут встретится в процессе предстоящей массовой кадастровой оценки, рассказывает директор ООО «Оценочная компания «Тереза» Эдуард Бобунов, член Экспертного совета Российского общества оценщиков:

На самом деле, в 2012 году пройдет кадастровая оценка всех объектов недвижимости, в том числе, наших квартир, дачных участков, гаражей – если будет собрана единая база таких объектов в государственном кадастре недвижимости и будут приняты соответствующие изменения в Налоговый кодекс, а такая вероятность очень высока. И тогда с января 2013 года мы начнем платить налог на имущество именно с этой кадастровой стоимости.


Массовая оценка

Но уже в 2011 году многие предприниматели Пермского края столкнутся с проблемой изменения кадастровой стоимости земельных участков, и чаще всего эти изменения будут происходить в сторону ее увеличения. А это означает увеличение базы для налогообложения, рост цены выкупа для тех хозяйствующих субъектов, которые имеют право на льготный выкуп земель в собственность. Кроме того, кадастровая стоимость – принципиальный аспект в вопросах залога, начальной стоимости в сделках купли-продажи недвижимой собственности, стоимости права аренды, величины арендной платы и так далее.

Кадастровая оценка, которой подвергаются земельные участки, по закону пройдет по методике «массовой оценки». А она, к сожалению, не в полной мере учитывает уровень качества и месторасположение недвижимости, особенности территориального планирования различных населенных пунктов, уровень общественного и инженерно-транспортного оснащения местности, не учитываются также состояние объекта и многие другие аспекты. И это обусловлено не уровнем профессионализма кадастрового оценщика, а именно самой методикой массовой оценки и особенностями ее применения в РФ.

Например, одним из основных ценообразующих факторов считается близость к центральной части города: чем ближе находится объект к центру, тем дороже стоит квадратный метр. Но при этом не учитываются ландшафтные характеристики, уровень развитости района, наличие рекреационной зоны, количество объектов сферы обслуживания населения. И еще много чего не учитывается. Скажем, один дом располагается фасадом вдоль улицы Ленина, а другой дом стоит во дворе без подъездного пути. Поскольку это будет один кадастровый квартал, то и стоимость квадратного метра там у всех будет одинаковая. А ведь разницу-то мы хорошо понимаем…

Проблема – в объеме информации государственного кадастра недвижимости. Нужного объема данных, необходимых для построения адекватной модели оценки, его нет, и вряд ли он появится в обозримом будущем. Поэтому, как показывает практика, массовая оценка лишь в некоторых случаях совпадет с рыночной стоимостью. По результатам исследований, в соседних регионах разница между кадастровой оценкой и рыночной ценой доходила до 5,5 раза!

Только 6 месяцев

Ранее законодательство по корректировке кадастровой стоимости было крайне несовершенным. И вот, наконец, в прошлом году, были внесены изменения в закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В нем появилась глава «Кадастровая оценка», в рамках которой Минэкономразвития РФ разработало «Типовые требования к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

Сейчас процедура оспаривания кадастровой стоимости значительно упрощена и будет выглядеть следующим образом. После того, как кадастровый оценщик сдает работу, а заказчик работ – администрация Пермского края– принимает ее и утверждает новую кадастровую стоимость на территории Пермского края, у заинтересованных сторон (это могут быть не только собственники) есть 6 месяцев, чтобы оспорить оценку величины новой кадастровой стоимости.

Установленная законом процедура предусматривает только два основания для оспаривания: это использование кадастровым оценщиком недостоверных данных по оцениваемому земельному участку или наличие альтернативного отчета о его рыночной стоимости.

Бесплатный сыр

В первом случае землепользователь, чьи интересы могут пострадать от переоценки кадастровой стоимости, должен собрать пакет документов и представить его в комиссию по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки, которая создается при администрации Пермского края.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

1) кадастровый паспорт объекта недвижимости;
2) копия свидетельства о собственности;
3) документы, подтверждающие недостоверность сведений (в случае пересмотра кадастровой стоимости на основании недостоверности указанных сведений);
4) альтернативный отчет (в случае пересмотра кадастровой стоимости на основании альтернативного отчета об оценке).

Комиссия рассматривает представленные документы и, если информация подтверждается, то кадастровый оценщик пересматривает стоимость. Но надо понимать, что корректировка кадастровой стоимости в результате применения неверных данных кадастровым оценщиком, все равно будет минимальной. В том числе, потому что кадастровый оценщик оценивает иногда несколько сотен, а то и тысяч объектов, и у него нет ни экономических, ни физических возможностей и сил реально все это переоценить в короткие сроки. Так что, скорее, результат все равно вас не устроит. Но он не потребует от вас дополнительных затрат.

Оспорить – просто

Второй вариант – предоставить альтернативный отчета об оценке. Этот вариант хоть и не бесплатный, зато самый действенный.

Для этого надо обратиться к оценщику, заказать отчет о рыночной стоимости на туже дату, на которую была произведена кадастровая оценка, и представить отчет вместе с пакетом документов в комиссию. Закон и положение о комиссии говорят, что если отклонение от кадастровой стоимости будет менее 30%,то комиссия принимает в качестве кадастровой стоимости эту новую альтернативную рыночную оценку и инициирует внесение в государственный кадастр недвижимости. И– никаких судов!

Если же отклонение рыночной цены от кадастровой составило больше 30%, то понадобится положительное заключение саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, членом которой является оценщик, выполнивший отчет. И в этом случае комиссия также принимает эту величину рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости и ставит ее на учет.

Достоинства новой схемы по сравнению со старым порядком оспаривания очевидны. Не нужно в судебном порядке оспаривать отчет кадастрового оценщика, ненужно оспаривать процедуру кадастровой оценки – каждый занимается только своим земельным участком. Все происходит без суда, без нервотрепки, без проволочек, достаточно тихо и спокойно. Важно и то, что для кадастрового оценщика также не наступает никаких негативных последствий.

Процедура оспаривания задумана именно так, чтобы все те, кто хотят изменить кадастровую стоимость, могли сделать это просто, безболезненно и при минимуме конфликтных ситуаций. Причем,у комиссии по оспариванию кадастровой стоимости даже нет оснований не принять альтернативный отчет об оценке. Она обязаны принять эту альтернативную оценку в качестве кадастровой стоимости. Только не забудьте: на процедуру оспаривания у вас есть всего 6 месяцев.

Стоит заметить, что в изменении кадастровой стоимости могут быть заинтересованы не только землепользователи, желающие минимизировать ее величину, но и муниципалитеты, которые, наоборот, заинтересованы в увеличении налоговой базы.

Перерасчет налога

В Пермском крае оценщиков достаточно много. Но квалифицированных и опытных оценщиков, которые имеют опыт оценки различных видов имущества, в том числе, и спорных оценок значительно меньше. Кроме того, в случае, когда рыночная стоимость будет отличаться от кадастровой более чем на 30%, потребуется положительное заключение саморегулируемой организации.

В Пермском крае на сегодняшний день работает представительство только одной саморегулируемой организации оценщиков, которое имеет право выдачи подобных экспертных заключений – это НП«Экспертный совет». Членов этой СРО оценщиков, состоящих на учете в Пермском крае, всего 16 человек, и четверо из них работают в ООО «Оценочная компания «Тереза». В ООО «ОК «Тереза»готовы помочь всем заинтересованным сторонам с определением реальной рыночной стоимости их имущества и ответить на все интересующие вопросы.

А вот проводить ли индивидуальную оценку своего имущества – это, конечно, решать каждому…

Сейчас 49 гостей и ни одного зарегистрированного пользователя на сайте

Позвонить: 8 (342) 20-555-73 
Написать: info@oktereza.ru
Вы здесь: Главная Публикации Статья в газете «Деловое Прикамье» (2 сентября 2011 г.)